巨头纷入,长租公寓前景并非一片光明

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澳门威尼斯人
翟延新
2017-09-07 18:40
[ 澳门威尼斯人导读 ] 不管是在物业和融资上独占鳌头的品牌开发商,还是擅长轻巧灵活运营的创业公司,“赔本赚吆喝”的买卖在长租公寓掘进的进程中不可能长久持续,虽然长久下去肯定是赚钱的,但是一旦摊子铺开,铺得太大,亏损无疑。
房产,长租公寓,房产,租房 图片来自“123rf.com.cn”

全国房价从去年春节后开始过山车式的上涨,到去年十一全国近30城加入限购大军,银行贷款利率上浮,房地产开始进入冰冻期。而另一面的长租市场却一片火热,今年开始中央多部门围绕租住房改革密集出台政策,释放出从上到下对长租房的一个决心。自从国家重点鼓励租赁市场以来,在这个万亿市场容量的蓝海中,各方纷至沓来,迅速瓜分市场,抢占资源,以求切走尽量大的“蛋糕”。

长租公寓如雨后春笋,背后鱼龙混杂

面对昂贵的房价,买不起房子却是大多人的真实写照。长租公寓在国内的发展,虽然只有短短数年,如今,却如雨后春笋般涌现出来。早期进入长租公寓的有龙头万科,早在今年5月就在劲松开业运营了“泊寓”品牌,面向青年人。7月份,原来的K2地产也就是现在的石榴集团推出了旗下的长租公寓品牌—熊猫公寓。

近期,龙湖也准备发布其在北京的第一个长租公寓项目-酒仙桥冠寓,这也是自从去年龙湖宣布进入长租公寓领域以来,在北京落地的第一个项目。以及上海魔方公寓、深圳的Color公寓、泊寓、窝趣,这些商业体都在布局长租公寓市场。长租公寓的出现,在很大程度上解决了年轻人对住房和高品质生活的期望:私密独立的单间、年轻人的专属基地、时尚的公共空间、好玩的社交活动等特质吸引不少粉丝,长租公寓看似颇受青年人的欢迎,实在背后鱼龙混杂。

公寓在较短时间内,快速的发展,使得一些业界规范不够明确,物业参差不齐,目前上市场上的长租品牌众多,既有专业的连锁公寓运营商,也有不少不规范经营的二房东。一些大品牌的公寓相对来说品质和物业都有保证,但是那些二房东改造的公寓,就难免存在一些居住体验和安全性较差的情况。

其租金更是普遍高于周边小区。这些公寓大多是选择酒店、企业宿舍、城中村等原本是住宅属性的房源改造,更有甚者是直接老厂房改造的,有的没窗户、没阳台、楼道闷热、室内阴冷;有的房间呈狭长形,空间局促。这些更大的隐患是消防不一定过关,商业的消防和住宅的消防标准是不一样的,这类改造的长租公寓一旦发生事故,后果不堪设想。

到底什么性质的物业可以做长租公寓?对新建和存量业务的规定又是怎样的?对物业的选择,选址等要求有待解决,这些问题都没有相关的政策法规加以规范的话,现阶段是不利于行业的发展。

两边不讨好的长租公寓诸多堪忧

长租公寓各种管家式服务,个性化的居住空间,社区一站式服务,确实很诱人,在一线城市长租公寓也确实有很大的市场,特别是年轻人愿意为更好的居住环境支付费用。即便如此,过高的定价也让不少年轻人望而却步。笔者走访发现,以上海为例,在虹桥板块凌空SOHO商务区旁的摩尔公寓,30m的单人间月租金就达到7500,50m的单人套间达到1万2千元。而附近的高档小区才是同等面积的三分之一,可见长租公寓的价格确实不便宜。

而另一方面对于开发商而言,长租公寓并算不上一个高性价比的生意。据了解,目前市场上一般的长租公寓项目盈利周期在5~7年,而项目的租赁周期一般为5年、10年不等,较长的盈利周期以及较短的租约、未来续租存在不确定性等因素之间形成不可调和的矛盾。即便是在投入大回报周期长的情况下,仍然有一大波的房企扎进来。

而在这个市场里“搅局”的不单有财大气粗的开发商房企巨头,还有背靠大资本的创业公司,随着行业虚火燃起,各大军团杀入,长租公寓出现类似房企拿地一样的“楼王”,扩张要亏本,不扩张又可能在新一轮的行业竞争中出局,而不断融资却成了长租公寓行业的创业公司续命的唯一稻草。

不管是在物业和融资上独占鳌头的品牌开发商,还是擅长轻巧灵活运营的创业公司,“赔本赚吆喝”的买卖在长租公寓掘进的进程中不可能长久持续,虽然长久下去肯定是赚钱的,但是一旦摊子铺开,铺得太大,亏损无疑,用户和开发运营者中间如何平衡成为接下来的难题。

跑偏的长租公寓能否回归本质

现在不少长租公寓开始走互联网的思维了,公寓的本质功能是居住,但是竞争下的各公寓开始发掘满足舒适的居住环境外,人的其他精神需求,比如社交。不管是国内现存最早的社交型公寓的YOU+国际青年社区、魔方公寓,还是最近出现的V领地青年社区,被赋予社交属性的长租公寓到底是不是有这样的需求在呢?

这些公寓所谓的社交就是打造居住型社区,通常包括提供社区内的公共客厅、多媒体室、运动场等区域,让租客有机会共渡闲暇时光,相对于合租房,这种和中高端人群结识、相处的机会,本身就是社交型公寓的溢价。而这种看似健康、互动性强的社交方式实租客并不领情。社交溢价,往往不如增值服务溢价被租客认可。本身这种长租公寓形形色色的租客皆有,运营者也不可能做到很好的筛选和分类,选择长租公寓的白领更多都是忙于工作,基本不会把时间浪费在这种无谓的社交。这些看似打通了居住和圈子的伪社交公寓,实则不如在房间舒适和性价比上多下功夫。

长租公寓的快速发展,需要行业的规范,需要不断去完善。而如何和传统的租房打开差异化的局面,不管是价格还是服务,还是个性化的体验,这对于长租公寓来说都是一个很漫长的路。

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